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2020上半年卖地成绩单出炉:1个杭州≈5个深圳_土地

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    发表于 2020-7-3 02:59:51 | 显示全部楼层 |阅读模式

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      2020上半年卖地成绩单出炉:1个杭州≈5个深圳
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      谁是今年上半年卖地收入最高的城市?毫无意外,又是这个“卖地狂魔”——杭州。

      近日,2020年上半年全国土地收入排行榜发布,全国300城土地出让金额为23716亿元,同比增长3%。其中,杭州的土地出让金高达1700亿元,已是连续3年位居榜首。然而作为一线城市且同样以互联网和科技创新著称的深圳,却仅入账376亿元,连前20都排不进去。到底是什么造就了这样的差别?

      截然相反的杭州和深圳

      回顾杭州近几年的卖地收入,可谓是突飞猛进。早在2016年,杭州卖地收入就高达1612亿;2017年一举突破2000亿;2018和2019年再创新高,分别达到2443亿和2836亿,均高居全国榜首;今年上半年又狂揽1700亿……如此一算,从2016年至今,杭州累计卖地收入已超过万亿。

      深圳则完全相反。2016年,深圳卖地收入首次突破千亿,达到1018亿,同比前一年增幅达到134%;2017年,这个数字掉到809亿,跌幅超过20%;2018年,这一数据直接掉到450亿,跌幅超过50%;直到2019年又回升至680亿,止住了继续下跌的趋势。
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      卖地收入差距如此之大,反映了杭州与深圳这两座城市对于土地财政依赖程度的大相径庭。一般来讲,判断一个城市对土地财政的依赖度,若不考虑房地产税收贡献率,通常以“城市国有土地使用权出让金收入/地方一般公共预算收入”来衡量。以2019年为例,深圳的土地财政依赖程度仅为18%,杭州则高达140%。相比之下,深圳简直可以说是不值一提。

      作为同样以互联网和科技创新著称的网红城市,为什么杭州和深圳土地出让的差距如此之大?

      需求极大的杭州
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      杭州近年来变身“卖地狂魔”,最主要的原因就是即将举办的2022年亚运会。2015年9月,杭州拿下2022年亚运会举办权,这对于杭州来说是极大的历史机遇。杭州显然希望复制此前北京和广州的经验,通过举办亚运会让城市更上层楼。

      据杭州市政府网站2017年的消息,根据亚运会的需求,杭州市第一批场馆及设施项目建设任务就有33个,其中新建场馆5个、续建场馆7个、改建和改造提升场馆12个、临建场馆7个、新建亚运村1个、利用现有宾馆资源改造提升亚运分村1个。33个场馆预计2021年3月竣工。

      交通就更不用说了。一个萧山机场交通枢纽工程,总投资就有250亿元。再加上亚运会前杭州计划至少新开通9条地铁,总长度超过180公里,就算每公里造价5亿元,仅修建地铁杭州就要花大约1000亿。

      短期需求如此之大,钱从哪里来?一般像亚运会这样的重大活动,中央、省级财政都会给予支持,但大头还是要杭州自己解决。短时间内,也只有卖地才能满足如此巨量的资金需求。2015-2019年,杭州地方一般公共预算收入平均仅为1598亿元,卖地收入平均却高达1938亿元。可以说,卖地收入已成为杭州迅速做大做强的重要资本。

      而且,杭州疯狂扩张的城市边界也为其提供了大量的土地资源,也产生了更高的资金需求。近些年,杭州相继吞并了萧山、余杭、富阳、临安、建德、桐庐等周边县市,总面积达到1.6万平方千米,建成区面积559.2平方千米。超大的土地面积让杭州有地可卖,相应的城市建设又产生了大量的资金需求,卖地便成了顺理成章的事情。

      不过,杭州急速增加的常住人口以及居高不下的楼市热度,也让这个城市有能力维持基本的供需平衡。以2017-2019年为例,这3年杭州市区商品住宅供应面积分别为1077万方、1064万方和1335万方,成交面积分别为1370万方、1147万方和1193万方,供需基本平衡。而这3年杭州卖出的土地对应的涉宅面积分别为1306万方、1280万方和1745万方,除了2019年以外,其实没有大幅度增长。以2019年杭州人口增量55.4万人的情况来看,杭州卖地多,也真的是有旺盛的需求来作为支撑的。

      另辟蹊径的深圳
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      作为另一个互联网属性较高且人口增长同样迅速的城市,深圳卖地收入少最主要的原因其实很简单,就是土地面积小。杭州几经扩容,土地面积已高达1.6万平方千米,而深圳却只有1997平方千米,相当于杭州的1/8。且作为“第一个吃螃蟹的人”,深圳早在1987年就提出了土地的所有权和使用权的分离,并完成了土地“首拍”。过小的土地面积,让深圳更早地感受到了土地枯竭的压力。2004年,深圳率先在全域实现土地国有化,在土地资源利用上几乎已没有增量、只有存量了。

      因此,深圳的土地出让方式与其他城市有很大不同。2004年,中国全面推进土地公开招拍挂制度,也就是说卖地的数量、价格一律公开,我们通常所说的“卖地收入”就是指通过这种方式获得的收入。但深圳主流的土地出让方式并不是招拍挂,而是隐藏在旧城改造背后的协议出让。

      2016年深圳全市土地供应一览表显示,当年通过“招拍挂”方式出让的土地仅有23宗,而以协议方式出让的土地则高达75宗。至于协议出让背后产生的因土地性质和容积率变更需要补缴的地价,这个数据是不公开的。但这部分收入,也应属于卖地收入的范畴。

      但总体来讲,深圳已经过了靠卖地赚钱的阶段。近些年,深圳大力扶持民营经济、鼓励科技创新、培育新兴产业,就连土地出让也大幅偏向商办和工业用地。2019年,深圳成功交易67幅地块,其中工业用地就高达43宗,商业用地9宗,住宅用地仅有12宗。

      去年年底,深圳还发出消息,将批量推出30平方公里产业用地(共包括35块地),面向全球推介招商。此外,深圳还推出了多项细分产业政策措施,重点产业和总部项目分别按照市场地价的35%、70%享受优惠,普通工业用地、新型产业用地楼面价约为500元/㎡、2300元/㎡。

      有产业就有GDP、有税收、有人才,对土地财政自然不至于太过依赖。不过,深圳虽然卖地收入不高,但它的房地产业可不弱。2019年,深圳房地产业增加值达到2284.48亿元,而包括互联网产业在内的数字经济产业增加值,也才仅有1596.59亿元。况且,现如今销售规模前20的房地产公司里,有6个总部在深圳:万科、恒大、中海、华润、招商蛇口、金地集团。所以,深圳也确实不用依赖土地收入,它收割的是全国的房地产市场。

      文/搜狐城市王春艳

      参考资料:中指研究院、各市统计局、界面、地产知识局、独立评房、功夫财经、三联生活周口、价值线等
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